Madrid, 27 de diciembre de 2022

El mercado español sigue despertando un gran interés para el inversor extranjero. La mayor prueba es que, en un año en el que las compraventas se situarán en máximos desde 2007 (en torno a 610.000 operaciones), los extranjeros ya suponen casi dos de cada diez.

Y es que los extranjeros representaron el 15,92% del total de las operaciones de compraventa en el tercer trimestre del año, lo que supone no solo un incremento respecto al periodo anterior (14,66%), sino el dato más elevando de la serie histórica correspondiente a la última década, según datos del Colegio de Registradores de la Propiedad.

¿Por qué sigue siendo atractivo el mercado español para el comprador extranjero? Josep Vera, director de Desarrollo de Negocio de Hipotecas.com, canal online de UCI, entidad especialista en financiación sostenible de la vivienda, lo tiene claro: “el parque residencial español es único en el entorno europeo, pues uno de los factores más diferenciales a la hora de escoger un hogar -el clima- y los precios de las viviendas siguen estando por debajo de otros países vecinos”.

Esta afirmación se ve fundamentada al comprobar las zonas favoritas de los extranjeros para comprar una vivienda en España. Así, y continuando con las cifras de los Registradores de la Propiedad, las zonas que acumularon el mayor número de compraventas totales fueron las Islas Baleares (31,5%), las Islas Canarias (33,7%), la Comunidad Valenciana (28,3%), la Región de Murcia (23,4%) y Andalucía (17,8%).

Hipotecas para extranjeros vs. Hipotecas para extranjeros no residentes

Antes de entrar materia de documentación y requerimientos para formalizar un préstamo hipotecario en España, Vera recuerda la importancia de diferenciar entre las hipotecas para extranjeros residentes en España y aquellos que no tienen su residencia fiscal dentro de nuestras fronteras. “Mientras que las primeras son hipotecas de carácter ordinario, como las que se podrían conceder a cualquier otro ciudadano español, las segundas están sometidas a una serie de cuestiones más exigentes y limitaciones contractuales”, detalla.

“La diferencia entre ambos casos es tal”, continúa el experto, “que existen algunas entidades financieras que no aceptan solicitudes de préstamos hipotecarios para aquellos extranjeros no residentes en España”. Uno de los motivos más importantes es la dificultad de interponer acciones judiciales eficaces en los casos de impago, ya que, en estos supuestos, será complicado recurrir a la principal forma de garantía de las entidades, el embargo de bienes, al tratarse de un asunto más allá del ámbito legislativo español.

Por todo esto, pueden existir condicionantes por parte de los bancos para ofrecer hipotecas a extranjeros no residentes, especialmente para aquellos de fuera de la Unión Europea. De igual modo, la nacionalidad no suele ser un factor determinante para firmar un préstamo o no a un extranjero residente. En la actualidad, la procedencia de los compradores extranjeros es muy variada, pero destacan los británicos (9,3%), los alemanes (8,04%) y los franceses (6,21%).

Requisitos para tramitar una hipoteca en España siendo extranjero

En el caso de que se quiera facilitar el trámite y obtener la residencia fiscal en España a efectos tributarios, una persona debe cumplir, como mínimo, con una de las siguientes tres condiciones: residir más de 183 días en España a lo largo de un año natural, que la base de tus actividades económicos se den en España (de forma directa o indirecta) o que tu cónyuge y/o hijos menores residan en España.

Una vez claro este aspecto llega el momento de la documentación. “Esta puede presentarse tanto de forma presencial como a través de un representante legal en el caso de los residentes en el extranjero”, explica el experto.

La documentación que se debe entregar, concretamente la acreditativa de la información de carácter económico, puede variar en función del país, pero en términos generales los bancos acostumbran a solicitar lo siguiente:

• Fotocopia del NIE o pasaporte y, en su caso, el certificado que acredite la no residencia en España.
• Certificado de residencia fiscal.
• Contrato de trabajo y últimas 3 nóminas recibidas en el país donde residas.
• Declaración fiscal del último ejercicio.
• Extracto bancario de la cuenta en la que se ingresa tu nómina, con los movimientos de los últimos 12 meses.
• Últimos 3 recibos de tus deudas pendientes, tales como préstamos o tarjetas de crédito.
• Registro de tus activos actuales, tales como títulos de propiedad o cuentas bancarias.
• Nota simple registral del inmueble a comprar.
• Contrato de compraventa del inmueble o, en su defecto, el contrato de arras, que se trata de un preacuerdo con el vendedor del inmueble.

“Por último, y exclusivamente en los casos de extranjeros no residentes, se deberá presentar tanto un justificante de capital aportado, para evitar operaciones de blanqueo, como un documento llamado informe de riesgo crediticio. Con él, las entidades pueden comprobar la actividad y solvencia económica del particular en su país de residencia. Este tipo de informe es emitido por entidades como Experian en Reino Unido, SCHUFA en Alemania o Transunion en Estados Unidos”, concluye el director de Desarrollo de Negocio de Hipotecas.com.

En este sentido, desde el Grupo UCI han puesto en marcha una nueva web especializada en compradores no residentes en nuestro país para facilitar el proceso de solicitud y tramitación de hipotecas en España.