¿Cambio de ciclo en el mercado inmobiliario?

Jose Manuel Fernández - 03/10/2019

¿Cambio de ciclo en el mercado inmobiliario?

03/10/2019

Una docena menos. Esta es la diferencia existente entre el número de viviendas compradas en España en el primer semestre de 2019 (263.557) y el mismo periodo del año anterior (263.569). Un dato que a los profesionales del sector inmobiliario nos hace plantearnos si estamos ante un cambio de tendencia tras cinco años de crecimiento sostenido. ¿Ha llegado el mercado a su cénit? 

La evolución de la vivienda tras la crisis

Si analizamos las cifras de compraventas de vivienda del Instituto Nacional de Estadística de los últimos años, la evolución refleja que en 2019 estamos asistiendo -al menos- a un estancamiento del sector inmobiliario. Tras pasar de 775.300 viviendas vendidas en 2007 a 312.593 en 2013 (es decir, casi un 60% de caída), el mercado comenzó a recuperar músculo, presentando una etapa de cinco años de expansión: a partir de 2014 el número de operaciones ha crecido a un ritmo medio anual del 12,7%. 

En cuanto a los precios, la fotografía es muy similar a la cifra de compraventas hasta el pasado año, con un notable descenso entre 2007 y 2013 y un repunte en el último lustro, revalorizándose desde 2014 a un 4,5% de variación anual media. Así, a finales de 2018, el importe promedio de una vivienda se situó en 118.595 euros, frente a los 149.599 de 2007 y los 96.266 euros de 2013. 

Ahora bien, a diferencia del número de operaciones, el precio de la vivienda ha seguido creciendo en 2019, alcanzando los 124.175 euros de media en el segundo trimestre del año, es decir, una subida anual del 5,6%, aunque este aumento es ligeramente inferior al 6,8% anual detectado entre enero y marzo, lo que hace intuir que el coste de adquisición va seguir esta misma senda negativa una vez que los propietarios comprendan que los precios están por encima del precio de mercado y que deben rebajarlos si quieren encontrar comprador. “Hay una percepción alcista que es difícil de cambiar, de manera que ahora las expectativas de los propietarios, cuando van a vender un piso, están de media un 19% por encima del precio de mercado”, explica Lázaro Cubero, director del departamento de análisis de Tecnocasa para La Vanguardia

Los datos de matriculaciones son también un buen indicador sobre el futuro comportamiento del mercado inmobiliario, pues llevan años anticipando cómo va a actuar el sector. En este sentido, cabe destacar que las matriculaciones han registrado en España el peor mes de agosto de la última década y en los primeros nueve meses de 2019 se contabilizaron 395.055, frente a las 461.136 registradas en el mismo periodo del año pasado, un 14% menos, según los datos de Anfac, Faconauto y Ganvam

Previsiones para el cierre de 2019

Los expertos auguran que, en lo que queda de año, asistiremos a un retroceso el mercado inmobiliario en relación al número de compraventas, mientras que los precios se mantendrán al alza algún tiempo más, para después descender. Según la Federación Nacional de Agencias Inmobiliarias (FAI), integrada por 850 agencias inmobiliarias de las diferentes comunidades autónomas, las previsiones apuntan a un descenso general superior al 5% a final de 2019. 

Por tanto, encontramos síntomas de agotamiento que parece que proseguirán en 2019 pero, debemos preguntarnos es si se trata de una situación puntual de estancamiento o una nueva inversión de la tendencia. 

Cambio de ciclo: hacia una etapa de moderación

Los precios y el parque inmobiliario se está ajustando tras cinco años de crecimiento. Estamos asistiendo al resurgimiento del acceso a la vivienda del consumidor medio, impulsado por la mejora de la economía. Más demanda que dio lugar a una mayor oferta, reanimando la construcción de nuevas promociones y elevando los precios. “El auge no ha tenido nada que ver con un boom de crédito, sino que lo debió todo a impulsos mucho más sólidos, como el aumento del empleo y de la confianza económica. Del mismo modo, no hay por qué esperar que el cambio de ciclo en el inmobiliario muestre la virulencia que caracterizó a estos fenómenos en el pasado y que conmocionó a todo el mercado”, señala el informe La vivienda a fondo, que el Economista.

Ante este panorama, el mercado inmobiliario está tendiendo al reajuste, es decir, los precios comienzan a ralentizarse para adaptarse al poder adquisitivo de las familias y para hacer frente al mayor stock de vivienda. De hecho, solo hay que echar un vistazo a lo que está ocurriendo en distintas zonas de la geografía española para corroborar este comportamiento. Así, mientras que las grandes ciudades y zonas costeras, donde el auge inmobiliario fue mayor, están ya presentando caídas de los precios, en aquellas otras ciudades y regiones donde existe menor presión de la demanda, estos incrementos en el número de ventas y el coste de las mismas aún se producen. Por ejemplo, a nivel nacional, los precios han subido un 7,05% en el semestre respecto a la primera mitad del año pasado, pero en Barcelona la subida ha sido de solo el 1,37% y Madrid ha llegado al 8,5%, eso sí, frente al 16% del semestre anterior. “Barcelona y Madrid viven el final del ciclo alcista en el mercado de la vivienda”, según recoge el XXIX Informe sobre el Mercado de la Vivienda, que elaboran el grupo Tecnocasa y la UPF.

Es decir, estamos ante un cambio de ciclo, cierto, pero no podemos definir esta situación como una segunda burbuja inmobiliaria, sino como un reajuste progresivo y por zonas del mercado de la vivienda tras años de drásticas subidas y bajadas. Una consolidación que dará paso a una etapa de moderación, en la que tanto consumidores como empresas del sector podremos satisfacer nuestras necesidades en un entorno más sano, con mayor seguridad jurídica y confianza mutua que el que últimamente hemos vivido.  

Ahora bien, para mantener esta etapa de moderación, debemos trabajar todos los implicados en el sector inmobiliario, desde consumidores hasta promotoras y entidades financieras.