El mercado de los compradores internacionales y oportunidades

Jose Manuel Fernández - 28/03/2019

El mercado de los compradores internacionales y oportunidades

28/03/2019

El comprador internacional ha ganado un gran protagonismo en el mercado inmobiliario español a lo largo de los últimos años.

De hecho, según las cifras presentadas en la última edición de Inmointer: FIABCI Spain, la compra de viviendas financiadas con capital extranjero ya supera el 15% del volumen total de operaciones que tienen lugar en nuestro país.

¿Cuáles son las regiones con mayor inversión extranjera?

La mayor parte de las operaciones se concentran en un puñado de CC.AA.

Baleares, Canarias, Cataluña, Comunidad Valenciana y Comunidad de Madrid son las regiones en las que los extranjeros tienen puestas sus miradas.

Concretamente, Madrid acapara el 6% de las compras totales de viviendas, siendo los latinoamericanos, chinos y escandinavos quienes tienen mayor protagonismo en las operaciones.

Esta comunidad ofrece un elevado nivel de bienestar en términos comparativos, así como unos precios muy competitivos respecto a otras grandes capitales mundiales. Los barrios de Salamanca, Justicia y Chamberí, así como las urbanizaciones de La Finca y La Moraleja con los destinos predilectos.

Por otro lado, alrededor del 8% de las operaciones llevadas a cabo en la provincia de Barcelona son realizadas por extranjeros, según datos del Colegio de Registradores. Franceses, británicos, italianos y alemanes son principales compradores, y el barrio más solicitado es Sarrià-Sant Gervasi. No obstante, los precios del barrio Sants-Montjuïc experimentaron un notable crecimiento a lo largo del último año.

¿Cuál es el perfil del comprador internacional?

La nacionalidad de los compradores internacionales varía considerablemente, dependiendo de la región analizada. No obstante, el mayor protagonismo se lo llevan:

·     Los británicos (14%), franceses (8%), alemanes (8%) y noruegos en las zonas costeras.

·     Los chinos, rumanos e italianos en el centro.

·     Por otro lado, hay dos segmentos de comprador de fuera de la UE que han experimentado un repunte importante durante los últimos años: latinoamericanos y rusos.

1. Extranjeros residentes y no residentes en España

Según los datos del Consejo General del Notariado, el importe de las operaciones de compraventa de vivienda llevada a cabo por extranjeros ronda los 1.700€ por metro cuadrado, lo que supone casi el doble de lo que pagan los compradores nacionales.

No obstante, son los compradores internacionales y no residentes quienes llevan a cabo inversiones de mayor calado, pues la media de sitúa en torno a los 2.000€ por metro cuadrado.

De hecho, el incremento del coste medio de las operaciones realizadas por los no residentes está teniendo lugar a mayor velocidad a lo largo de los últimos años.

Sin duda, la entrada en vigor de la medida conocida como Visa Oro o Golden Visa ha tenido una gran influencia en este fenómeno. La Visa Oro permite que aquellos compradores de fuera de la Unión Europea que adquieran una propiedad por un valor superior a los 500.000€ consigan el permiso de residencia.

Según los datos del Ministerio de Economía, este procedimiento ya ha beneficiado a más de 41.000 personas, en su mayoría ciudadanos chinos y rusos, que acaparan 2 tercios de las solicitud de permisos en estas condiciones.

2. El omnipresente comprador británico

Los británicos han sido habituales compradores de vivienda en España desde hace años. De hecho, en el año 2015, casi el 24% de la compraventa de viviendas en nuestro país por parte de extranjeros era realizada por ciudadanos las islas.

En 2016, la incertidumbre generada por el Brexit provocó, sin embargo, un fuerte frenazo a las inversiones. De hecho, según datos del Colegio de Registradores, las ventas se desplomaron un 23,6% en el segundo semestre del 2016, y un 16,1% en el primer trimestre del 2017.

Afortunadamente, la situación ha ido corrigiéndose a lo largo del último año y medio.

En la actualidad, los ciudadanos británicos representan el 14% de las operaciones ejecutadas por extranjeros.

3. El perfil del nuevo comprador latinoamericano en Madrid

A la hora de estimar las características del comprador latinoamericano, las cifras compartidas en el Inmointer: FIABCI Spain acerca del mercado inmobiliario madrileño son, probablemente, las más representativas del sector.

En lo que se refiere a las nacionalidades:

·     El comprador venezolano acapara el 23% de las operaciones.

·     Por su lado, peruanos, bolivianos y mexicanos realizan el 13%, 12% y 10% de la compraventa de viviendas respectivamente.

·     Finalmente, los colombianos, argentinos y brasileños se reparten el 9,5%, 9% y 8% de las operaciones.

Evidentemente, no todas las operaciones tienen el mismo volumen de inversión.

Puede apreciarse una considerable heterogeneidad, habiendo compradores interesados en adquirir una vivienda de gama media-baja (hasta 300.000€) o gama media (hasta 600.000€) como primera residencia; así como compradores que buscan una propiedad de alto standing (a partir de 2 millones de euros), ya sea como primera residencia, segunda residencia o inversión.

4. La recuperación del comprador ruso en Barcelona

La fuerte depreciación sufrida por el rublo durante los años de la crisis económica generó una venta masiva de propiedades rusas en territorio español. Fundamentalmente, se trataba de viviendas de alto standing, situadas en Barcelona.

Sin embargo, la estabilización del rublo durante los últimos años y la caída de precios del mercado han favorecido el regreso del comprador ruso, ya sea como inversión o bien con el objetivo de instalar su residencia, ahora facilitada por la Visa Oro.

En definitiva, los compradores internacionales constituyen un segmento creciente dentro del sector inmobiliario español y llevan a cabo operaciones por importes más elevados que el comprador nacional. Además, el perfil de comprador de lujo cuenta con un excelente aliciente como es el de la Visa de Oro.

Todo ello constituye una excelente oportunidad para aquellos gestores inmobiliarios que dispongan de una cartera de inmuebles en las regiones de interés.