Resultate der Vergangenheit sind keine Garantie für zukünftige Ergebnisse, insbesondere in diesen komplexen Zeiten. Daten geben jedoch einen Überblick zu einem besonderen Zeitpunkt in einer bestimmten Umgebung und können uns helfen, Strategien für die Zukunft zu entwickeln.
In dieser Ausgabe möchten wir einige interessante Daten über den spanischen Wohnungsmarkt bis Ende 2019 teilen ( unter Berücksichtigung der letzten Zahlen der spanischen Notare über ausländische Käufer im 2. Halbjahr 2019 (Privatimmobilien)). Wir werden uns auf die Einkaufszahlen und Einkaufspreise der wichtigsten Ausländischen Staatsangehörigen in den letzten zwei Jahren konzentrieren.
Wie wir in der ersten Ausgabe der IB News schrieben, gibt es verschiedene Datenquellen auf dem spanischen Markt. Der Vorteil der Notarezahlen besteht darin, dass sie die Transaktionen genau in der Periode widerspiegeln, in der sie auftreten, da sie im Monat des Verkaufs registriert werden.
Eine von fünf Transaktionen in Spanien wird von ausländischen Käufern getätigt
Beginnen wir mit einem globalen Überblick über den Markt.
Ausländische Käufer sind für den spanischen Markt sehr wichtig, da sie seit 2013 etwa eine von fünf Transaktionen von Ausländern getätigt wurde; 19 % im Jahr 2019.
In Zahlen bedeutet dies mehr als 100.000 Transaktionen pro Jahr seit 2017 und über 102.000 im Jahr 2019.
Ihre Bedeutung ist besonders stark in den Küstengebieten des Mittelmeers (valencianische Gemeinschaft, Andalusien, Katalonien, Region Murcia) und auf den Inseln (Kanarische und Balearen), da 80 % dieser Übernahmen in diesen Regionen stattfinden, wobei 60 % der gesamten Käufe in Spanien auch in diesen beliebten Regionen stattfinden. Die Metropolregion der spanischen Hauptstadt Madrid zieht auch internationale Käufer an, und fast 10% aller ausländischen Käuferkäufe im Jahr 2019 fanden in der Region Madrid statt.
Ausländische Käufer sind meist Europäer, die in höherwertige Immobilien investieren
Im Jahr 2019 waren mehr als zwei Drittel der ausländischen Käufer Europäer, darunter Eu-Bürger und Briten. Spanien ist nur ein 2 bis 4 Stunden Flug für die meisten von ihnen entfernt.
Trotz des Brexit bleiben die Briten mit 13 % aller Auslandskäufe die Nummer eins. Dann sind die Marokkaner, die Franzosen und die Rumänen: je 8%, Deutsche: 7%, Italiener: 6%, Belgier: 5%, Chinesen und Schweden: 4%, Russen und Niederländer: 3%, Norweger: 2%, etc … Diese 12 Nationalitäten sind die Hauptabnehmer und machen 72% der ausländischen Käufer aus.
Die von ausländischen Käufern gekauften Immobilien befinden sich in der Regel in einer höheren Preisklasse. Im 2. Halbjahr 2019 lag der Durchschnittspreis bei 1.801 € pro m2, während der Durchschnitt der nationalen Einkäufe bei 1.451 € pro m2 lag.
Betrachtet man die 12 wichtigsten Nationalitäten, die hier kaufen, so sind die Schweden: 2.490 € pro Quadratmeter, die Deutschen: 2.320 € pro Quadratmeter und die Norweger: 2.162 € pro Quadratmeter.
Bei Immobilien zwischen 1.750 € und 2.000 € pro quadratmeter führen die Franzosen mit durchschnittlich 1.923 € pro m2, gefolgt von Italienern mit 1.916 € pro m2, den Niederländern mit 1.837 € pro m2, den Chinesen mit 1.793 € pro m2 und den Briten: 1.758 € pro m2.
Am anderen Ende der Skala, für Immobilien mit einem Wert von unter 1.000 € pro quadratmeter, sehen wir das die Rumänen zu einem Durchschnitt von 973 € pro m2 kaufenund die Marokkaner für einen Durchscnitt von 697 € pro m2 kaufen. Das Profil dieser beiden Nationalitäten unterscheidet sich von den anderen in unserer Stichprobe, da sie sich im Allgemeinen auf Wirtschaftsmigranten beziehen.
2019, ein Jahr der Kontraste
2019 war ein Rekordjahr für den Tourismus in Spanien, mit 84 Millionen internationalen Touristen, 1% mehr als im Vorjahr. Knapp hinter Frankreich bleibt Spanien das am zweithäufigsten besuchte Land der Welt.
Etwas anders war es im 2019, wenn wir uns auf den Wohnungskauf konzentrieren, da 2019 ein Rückgang von 1% verzeichnet wurde, der erste Rückgang seit 2011… Ein Grund zur Sorge?
Eine semesterliche Aufschlüsselung der Jahre 2018 und 2019 gibt eine bessere Perspektive.
Das Wachstumstempo hatte sich im Laufe des Jahres 2018 verlangsamt, zunächst um 6 % und dann um 1 % auf Jahresbasis. Das 1. Halbjahr 2019 setzte sich im ersten Halbjahr 2019 mit einem Rückgang um 3 % durch.
Aber dann gab das zweite Semester 2019 eine positivere Perspektive, da sich die Zahl der Käufe um 1% erholte.
Darüber hinaus unterstützen die Immobilienpreise diesen Richtungswechsel: Ihr Wachstumstempo beschleunigt sich seit dem ersten Halbjahr 2018 von 1 % auf 3 %.
Ein Wachstums-Comeback…… für alle Nationalitäten?
Preise und Kaufszahlen sind in der Regel verknüpft, Preisbewegungen antizipieren in der Regel Transaktionstrends. Werfen wir einen Blick auf die Preisschwankungen von Ausländern getätigten Käufen.
Um eine homogene Preisgruppe zu haben, werden wir Marokkaner und Rumänen von unserer Stichprobe ausschließen.
Das Gesamtbild ist recht gut: Die Einkaufspreise sind in den letzten zwei Jahren für alle Nationalitäten gestiegen. Wenn man tiefer in die Semestertätigkeit schaut, sieht man einige Unregelmäßigkeiten.
Für die meisten Nationalitäten, 7 von 10, ist das 2. Semester 2019 ein Semester des Anstiegs, der von 2% für Deutsche bis 12% für Belgier reicht. Zusammen mit dieser positiven Entwicklung verbessern sich die Transaktionstrends:
o Italiener, Franzosen und Deutsche kaufen mehr, zwischen 2% und 4%
o Belgier und Schweden kaufen weniger, aber das Tempo des Rückgangs hat sich gegenüber dem 1. Halbjahr 2019 um -2 % bzw. -8 % verringert. Auch die Briten haben in letzter Zeit unterdurchschnittlich abgeschnitten, aber das Tempo des Rückgangs hat sich bei etwa -13% stabilisiert.
o Chinesen kaufen 10% weniger Immobilien als im ersten Halbjahr des Jahres, vielleicht eine Neuausrichtung nach dem Anstieg um 4%?
o Bei Russen, Norwegern und Niederländern ist die Situation etwas anders. Die Preise stiegen im 1. Halbjahr 2019 stark von 8% bis 20%, bevor im 2. Halbjahr 2019 ein Rückgang im absoluten Wert von -6% bis -2% lag. Transaktionstrends sind heterogen:
o Verringerung des Tempos von dem Rückgang für die Norweger, bei – 5%
o Erstes negatives Semester für die Niederländer in den letzten zwei Jahren, um 1%
o Drittes Negativsemester für Russen mit -3%.
Was kommt als nächstes?
Bis Ende 201 kauften Ausländer noch zu Preisen unterhalb ihres historischen Höchststandes von -18% ein, wenn man das 2. Halbjahr 2019 mit dem ersten Halbjahr 2008 vergleichen.
Natürlich hat jede Nationalität ihre eigene Dynamik. Deutsche und Belgier zahlen die gleichen Preise wie vor mehr als 10 Jahren, d. lg. d. Her- und +1 % gegenüber ihrem höchsten Niveau bei den Semesterwerten; Norweger, Niederländer, Chinesen, Briten, Franzosen, Italiener und Russen zahlen immer noch deutlich niedrigere Preise, die zwischen -17 % für Norweger und -28 % für Russen liegen.
Sie alle haben ihre lokalen Vorlieben, mit einem großen Einfluss auf die lokalen Preise. Die Balearen sind der teuerste Ort für Ausländer: € 3.174 pro m2. im 2. Semester 2019. Sie sind auch die Region, die ihrem höchsten Niveau am nächsten kommt, mit Durchschnittspreisen, die nur 6 % unter den Werten liegen, die vom deutschen Einfluss getrieben werden. Auf den Kanarischen Inseln stellen die Deutschen 2019 38 % der ausländischen Käufer, wobei die englischen Käufer mit 14 % weit zurückliegen.
Im Gegenteil, die Region Murcia, die günstigste Gegend für Ausländer, mit durchschnittlich 1.015 € pro m2, ein Preis 53% unter seinem Höchststand. Die wichtigsten Nationalitäten, die hier im Jahr 2019 kauften, waren die Briten, die 33 % und die Belgier mit 7 % repräsentierten.
In der Tat bietet Spanien ein breites Spektrum an vernünftigen Preisen….
Könnten monatelange Sperren die erneute Anziehungskraft ausländischer Käufer für Spanien verstärken? Wie die Spanier sagen: «Quizás, Quizás, Quizás…» (Vielleicht, Vielleicht, vielleicht, wie die englische Version des Liedes sagt!). Und vielleicht wird der digitale Nomade, der jetzt von Zuhause aus arbeitet, der Schlüssel zur Ankurbelung der traditionellen Auslandsnachfrage sein.
