Données Des Notaires

Les performances passées ne préjugent pas des performances à venir, tout particulièrement dans ces temps complexes. Pourtant, elles donnent un aperçu à un instant donné, dans un environnement déterminé, et peuvent nous aider à construire des stratégies pour le futur.

Dans cette édition, nous aimerions vous faire part des récentes données publiées par les notaires espagnols sur le marché immobilier espagnol au 2nd semestre 2019 (logements privés). Nous centrerons notre analyse sur les transactions des principales nationalités étrangères, leur nombre et leur prix, sur les 2 dernières années.

Comme nous l’écrivions dans la 1ère édition d’IB News, il existe différentes sources d’information sur le marché espagnol. L’avantage des données des notaires est de rendre compte des transactions au moment où elles sont réalisées, puisqu’elles sont comptabilisées dans le mois de la vente.

Une transaction sur cinq en Espagne est réalisée par un étranger

Commençons par un aperçu global du marché.

Les acheteurs étrangers sont très importants pour le marché espagnol puisqu’ils sont responsables d’une transaction sur cinq depuis 2013, et concrètement 19% en 2019.

 

En nombre, cela se traduit par plus de 100.000 transactions par an depuis 2017, et plus de 102.000 en 2019.

 

Leur importance est particulièrement forte sur les régions de la côte méditerranéenne (la Communauté de Valence, l’Andalousie, la Catalogne, la Région de Murcia) et les îles (les Canaries et les Baléares) puisque 80% de leurs acquisitions y sont réalisées, alors que « seules » 60% des transactions tous acheteurs confondus, sont réalisées dans ces régions. La région métropolitaine de la capitale espagnole, Madrid, attire également les acheteurs étrangers, qui y consacrent près de 10% de leurs acquisitions en 2019

Les acheteurs étrangers sont principalement des européens qui privilégient la fourchette haute du marché immobilier

En 2019, plus des 2/3 des acheteurs étrangers sont des européens, en considérant les nationaux de l’Union Européennes et les britanniques. L’Espagne n’est qu’à 2 voire 4 heures d’avion pour la plupart d’entre eux…

Malgré le Brexit, les britanniques restent les investisseurs numéro 1, avec 13% des transactions d’étrangers. Viennent ensuite les marocains, les français et les roumains : 8% chacun, les allemands : 7%, les italiens : 6%, les belges : 5%, les chinois et les suédois : 4%, les russes et les hollandais : 3%, les norvégiens : 2%, etc … Ces 12 nationalités sont les principaux investisseurs et représentent 72% des acquéreurs étrangers.

Les propriétés achetées par les étrangers se situent généralement dans une gamme de prix plus élevée que celle des espagnols. Au 2nd semestre 2019, leur prix moyen est de € 1.801/ m2 alors que celui des biens achetés par les espagnols est de € 1.451/ m2.

Si l’on considère ces 12 nationalités étrangères, les acheteurs qui choisissent généralement les propriétés les plus exclusives (dépassant les € 2.000/ m2) sont les suédois : € 2.490/ m2, les allemands : € 2.320/ m2 et les norvégiens : € 2.162/ m2.

Dans la fourchette de € 1.750 à € 2.000/ m2, les français sont les plus exigeants, avec une moyenne de € 1.923/ m2, suivis par les italiens : € 1.916/ m2, les hollandais : 1.837/ m2, les chinois : € 1.793/ m2 et les britanniques : € 1.758/ m2.

Enfin, à des prix plus modestes, en deçà de € 1.000/ m2, se situent les roumains, avec une moyenne de € 973/ m2 et les marocain : € 697/ m2. Le profil de ces 2 nationalités diffère de notre panel, dans la mesure où ce sont généralement des migrants économiques.

2019, une année de contrastes

2019 est une année record pour le tourisme en Espagne, avec plus de 84 millions

de touristes internationaux. C’est 1% de plus qu’en 2018. L’Espagne demeure le 2ème pays le plus visité au monde, juste derrière la France.

La situation est légèrement différente si l’on regarde le marché immobilier. En 2019, les ventes aux étrangers ont baissé d’1%, la première baisse depuis 2011…  Faut-il s’inquiéter ?

Des éléments de réponse peuvent se trouver dans une analyse semestre par semestre sur la période 2018-2019.

Le rythme de hausse du nombre de transactions s’est réduit tout au long de l’année 2018, passant d’abord de 6% sur le 1er semestre à 1% au second semestre, en variation annuelle. Continuant sur cette pente descendante, le 1er semestre 2019 atteint un plancher, avec une baisse de -3%.

Le 2nd semestre 2019 apporte lui une perspective encourageante, avec un retour à la hausse des transactions à hauteur de 1%.

L’évolution du prix des logements confirme cette reprise, avec un rythme de croissance en constante accélération, passant de 1% au 1er semestre 2018, à 3% au 2ème semestre 2019.

Le retour de la croissance… pour toutes les nationalités ?

Prix immobiliers et nombre de transactions sont généralement liés, l’évolution des prix anticipant souvent celle des ventes. Quels enseignements nous apportent l’évolution des prix des biens acquis par les étrangers ?

Nous exclurons les Marocains et les roumains de notre sélection, ce qui nous permettra de nous concentrer sur un groupe de prix homogènes.

La photo d’ensemble est plutôt bonne : les prix d’achat ont progressé pour toutes les nationalités ces 2 dernières années. En regardant l’évolution de plus près, semestre par semestre, on peut constater certaines irrégularités.

Pour 7 de nos 10 nationalités, le 2ème semestre 2019 est un semestre de hausse, de 2% pour les allemands, jusqu’à 12% en annuel pour les belges. En ligne avec cette dynamique, l’évolution du nombre de transactions est également encourageante :

  • Italiens, français et allemands achètent davantage, de 2% à 4%.
  • Belges et suédois achètent moins, mais le rythme de réduction de leur activité va décroissant en comparaison du 1er semestre 2019, à -2% et -8% respectivement. Les britanniques sont également en sous-performance mais à un rythme qui se stabilise à -13%.
  • Le nombre de transactions des chinois est en baisse de 10%. Faut-il y voir un rééquilibrage après la hausse de 4% du 1er semestre ?

La situation est assez différente pour les russes, les norvégiens et les hollandais. Leurs prix d’achat ont évolué fortement au 1er semestre 2019, dans une fourchette de 8% à 20%, avant une baisse au 2nd semestre, de -6% à -2% annuelle, inférieure donc en valeur absolue à la hausse observée au 1er semestre. Les tendances sont assez hétérogènes :

  • Reduction du rythme de baisse pour les norvégiens à – 5%
  • 1er semestre négatif pour les hollandais sur ces 2 dernières années, à -1%
  • 3ème semestre consécutif de baisse pour les russes, à -3%.

Quelles perspectives pour le futur ?

En 2019, les étrangers achètent toujours à des niveaux de prix inférieurs aux plus hauts historiques, -18% plus bas, si l’on compare le 2nd semestre 2019 au 1er semestre 2008.

Bien entendu, chaque nationalité a sa propre dynamique. Les allemands et les belges renouent avec les prix d’il y a un peu plus de 10 ans, 2% en deçà de leur plus haut historique pour les premiers, 1% au-dessus pour les seconds, en comparant les valeurs semestrielles ; dans le même temps, norvégiens, hollandais, chinois, britanniques, français, italiens et russes achètent à des prix bien inférieurs, de 17% pour les norvégiens à 28% pour les russes en dessous de leur plus haut historique.

Ils ont chacun leur préférence régionale, avec un fort impact sur les prix locaux. Les Iles Baléares sont la région la plus chère pour les étrangers, avec un prix moyen de € 3.174/ m2 au 2nd semestre 2019. Il s’agit également de la région dont les prix se rapprochent le plus de leur plus haut historique, juste 6% en deçà, entrainés par l’importance des acheteurs allemands. Dans les Iles Baléares, ces derniers représentent 38% des acheteurs étrangers en 2019, les britanniques sont loin derrière avec 14% des acquisitions.

La Région de Murcia se trouve dans la situation inverse. Des régions méditerranéennes et des iles, c’est celle dont les prix sont les plus bas, avec une moyenne de € 1.015/m2 et dont le niveau est le plus loin de son maximum historique : – 53% en deçà. Les britanniques y sont les principaux acquéreurs étrangers, suivis des belges, avec chacun respectivement 33% et 7% des acquisitions étrangères.

Le spectre de prix qu’offre l’Espagne est particulièrement ample ….

Le confinement va-t-il renforcer l’attrait de l’Espagne pour les acheteurs étrangers ? Comme le chantent les espagnols : “Quizás, quizás, quizás…” (« Peut-être, peut-être, peut-être… » ). Peut-être le nomade digital, avec son mode de travail à distance, sera demain la clef de la demande internationale.